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Notre Président (de la République) vient d'annoncer que, désormais, l'augmentation annuelle des loyers serait indéxée sur les pris à la consommation. Qu'est ce que ça change?

En cours de bail, votre propriétaire peut augmenter  votre loyer, une fois par an, d'un pourcentage qui ne peut dépasser  un chiffre fixé par le gouvernement

Il y a quelques années, les loyers suivaient l'indice des prix de la construction. Si c'était encore le cas, les loyers auraient augmenté d'environ 7% en 2006 et de plus de 5% en 2007.

Cette situation devenant explosive, le gouvernement Villepin a créé un I.R.L., indice de référence des loyers, somme pondérée des prix de la construction, des prix d'entretien et d'amélioration des logements et de l'indice des prix à la consommation. Cet indice I.R.L. a augmenté d'environ 3% en 2006 et 2,8% en 2007. Soit environ la moitié du précédent.

Si maintenant on applique une augmentation des loyers suivant l'indice des prix à la consommation, cela aurait donné une augmentation de 2,1% en 2006 comme en 2007. Plus favorable que l'I.R.L.

Un coût préoccupant

 Les frais d'entretien et les honoraires des syndic ont augmenté de 4,5% par an depuis 7 ans, soit 36% en 7 ans. Les propriétaires à faible revenu et les propriétaires bailleurs vont voir leur situation se dégrader si rien n'est fait. Le coût des travaux augmente. S'y ajoutent les honoraires d'architecte s'il y en a un (10 à 15%), les frais de gestion des syndic (2 à 3%) et les honoraires des syndic proportionnels à tout ça.

A.C. 

Dans un récent article, nous évoquions l'alourdissement régulier des charges immobilières et leur conséquence sur le coût du logement.

La CNAB (Confédération Nationale des administrateurs de biens) en apporte une preuve de plus. Les charges immobilières viennent d'augmenter de 10% au cours des deux dernières années, atteignant une valeur moyenne sur l'ensemble de la France de 19,80€ par m2 et par an. Mais, c'est une valeur moyenne, des villes sont plus chères que d'autres: un studio à Paris dépasse souvent les 30€ par m2 et par an. Et ça ne comprend que l'entretien courant.

Monet: maison sur la falaise ... rêvons un peu

Tous les postes sont en augmentation, mais quatre représentent à eux seuls 60% de l'augmentation: l'énergie (chauffage et électricité), l'eau toujours plus chère, les salaires des gardiens et du personnel d'entretien et les honoraires des syndic de copropriété.

Sur une année "glissante", l'indice de référence des loyers a varié de 2,78%. L'indice du coût de la construction flirte avec les 7% et la fiscalité locale est très souvent en forte augmentation. La part du logement dans les dépenses des Français augmente donc régulièrement. Or, contrairement à la Grande-Bretagne, le coût du logement n'est pas inclus à l'indice des prix de l'INSEE. C'est une des principales raisons de la contradiction entre l'impression de baisse du pouvoir d'achat, et l'indice de l'INSEE qui indique une modeste progression de 1% par an.

A.C.

Le 1er juillet 2007, le "diagnostic performances énergétiques" sera obligatoire pour toutes les nouvelles locations. Il est déjà obligatoire depuis ce 1er novembre pour toutes les ventes immobilières. Il comprend deux volets, la consommation d'énergie du logement et, on ne rit pas, ....son impact sur l'effet de serre. Je ne conteste pas l'effet de serre, je m'interroge seulement, sur la possibilité, en visitant un appartement, de connaître son impact sur l'effet de serre. Le moins que l'on puisse dire est que le pifomètre ne sera pas le moindre  des instruments de mesure.

 
Chaque mois, en payant mon loyer, je me demande à qui ça va le plus rapporter, à l'Etat et aux collectivités ou à mon propriétaire? L'Etat, la région, le département et la ville  perçoivent la TVA sur les travaux et les services, la taxe foncière en constante augmentation, l’impôt sur les revenus, la C.S.G (plus de 10%), la taxe sur le bail (2,5%), éventuellement l’ ISF et j'en oublie sûrement. Le propriétaire paye aussi les charges de l'immeuble, le coût des travaux, les assurances,…etc, sans compter qu'il a payé un jour des frais de succession ou de mutation. Il n’est pas facile d’être un propriétaire raisonnable. Hélas, ils ne le sont pas tous.

Alors, est-il raisonnable de charger encore la barque, sous des prétextes écolos ou sous la pression de professionnels intéressés?  

A.C.

En dehors de l'augmentation annuelle légale, les loyers, surtout ceux des appartements, continuent d'augmenter.

La FNAIM annonce qu'au premier semestre 2006, le niveau moyen des loyers est égal à 12,10€/m2, soit en moyenne 628€ par mois, pour un appartement et 8,30€/m2, soit 866€ par mois pour une maison individuelle. Cela représente 4,4% d'augmentation par an pour les appartements et 0,4% pour les maisons. En région parisienne, la hausse se stabilise (4,1% contre 4,4% précédemment pour un appartement).

Il existe des écarts importants en fonction de la surface, environ 15€/m2 pour un studio ou un deux pièces, et 10€/m2 pour 4, 5 pièces ou plus. 

A.C. 

L’indice de référence INSEE des loyers, IRL, qui sert de base au calcul de l’augmentation légale des loyers, en remplacement de l’indice INSEE de la construction, est en hausse de 2,46% (calculé en valeur annuelle) au premier trimestre 2006, contre 2.30% aux deux trimestres précédents.

Il s’établit ainsi à 104,61, par rapport à une base 100 choisie au deuxième trimestre 2004, date de sa création.

Les loyers "loi de 1948" de catégorie I, II et III ne peuvent pas augmenter de plus de 6% en région parisienne et 4% en dehors; les loyers de catégorie IV restant inchangés. 

Depuis mai, les loyers se sont stabilisés à Paris, au niveau d'un loyer mensuel de 24€ du m2. Cette stabilisation se retrouve dans la région parisienne, avec par exemple 16,50€ dans les Yvelines ou 15,80€ en Seine Saint Denis. On observe un phénomène comparable dans les grandes villes de France avec 10,25€ à Lyon ou 13,30€ à Marseille. Les villes moyennes ont, elles, vu une légère baisse, avec par exemple 11,20€ à Bordeaux et Montpellier, c'est-à-dire moins de la moitié de Paris!

Une stabilisation vaut mieux qu'une hausse, bien entendu. On est peut-être arrivé à la limite de ce que les gens peuvent payer. Mais 24€ du m2, ça fait 1560€ pour une 3 pièces de 65m2, ce qui n'est pas grand pour une famille! La part du logement dans les budgets reste très importante.

Par ailleurs, l'indice INSEE de référence des loyers était, en fin 2005, égal à 103,78, ce qui correspond à une hausse de 2,30% pour un an, valeur voisine de la hausse des prix à la consommation, qui s'élève à 2,20%. La limite de hausse annuelle des loyers est donc fixée à 2,30%.

A.C.