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Alors que partout en France, Région Parisienne comprise, les prix de l’immobilier à l’achat baissent, ceux de Paris continuent d’augmenter. La baisse sur un an en Ile de France est modérée, à près de 2%, et la hausse à Paris est de 1,6%. Elle a diminué parce que la demande recule.

Pour donner une idée de la situation, il y a une comparaison intéressante, celle des prix et des surfaces, en moyenne :

A Paris, le prix moyen au m2 est de 8.500€, la surface moyenne des achats est de 47,5 m2, donc un prix moyen de près de 400.000€.
En Ile de France, le prix moyen au m2 est de 3.350€, la surface moyenne des achats est de 77,5 m2, donc un prix moyen de près de 255.000€. Presque du simple au double !

Evidemment, en Ile de France, les écarts sont grands suivant les départements : de 2.400€/m2 en Seine et Marne (77) à 5.500€ /m2 dans les Hauts de Seine (92), plus que du simple au double. La moyenne des surfaces des logements achetés en Seine et Marne frôle les 90 m2, quasiment le double de Paris pour la moitié du prix ! L’exception notable est la Seine Saint Denis avec une augmentation moyenne de près de 6% en un an, pour un prix moyen actuel au m2 de 3.350€.

Enfin, une dernière comparaison, celle de la surface moyenne des logements: 90 m2 en France, 70 m2 en Ile de France, et 54 m2 à Paris!

A.C.

Pour suivre les prix de l’immobilier, il y a deux sources possibles : les notaires et les agences immobilières. Les résultats des notaires sont fiables, puisqu’il s’agit de prix réellement signés ; en revanche, ils accusent un certain retard, puisque les signatures interviennent environ trois mois après les promesses de vente. Les agences se basent sur les promesses de vente, donc ont des chiffres plus récents, mais d’une enseigne à l’autre présentent quelques différences.

Une nette baisse d’activité

Les effets de la crise financière provoquent une réelle baisse d’activité, surtout à partir du troisième trimestre 2008. En particulier, les acheteurs étrangers se sont faits plus rares, mais représentent encore 8% des transactions à Paris et …40% dans le quartier des Champs-élysées. Les temps de transactions ont augmenté, les acheteurs ont plus de temps pour choisir, et pour négocier : les marges de négociation ont augmenté.

Une baisse des prix constatée

Les notaires, se basant sur 3 trimestres, en voient deux bons et un moyen. Ce qui donne une prévision positive pour l’année. En revanche, les agences ont pu constater un net recul au quatrième trimestre 2008, et donc affichent des résultats inférieurs. Ainsi, le 14^{ème aurait baissé de 3% sur l’année. Les prévisions 2009 étant plus pessimistes.}

Des différences selon les arrondissements

Les quartiers huppés continuent d’augmenter en 2008, avec +3% pour le 8ème, +1,7% pour le 6ème. Le 14ème baisse de 3% à 7.775€ du m2 de même que le 13ème à 6.130€ du m2. Le 18ème est à -4% et le 20ème à -5,6%. Ces chiffres sont la variation sur un an au 1/1/2009, estimée à partir des déclarations des agences.

Des logements doivent être construits au-dessus de la voie ferrée de la Petite Ceinture, à l’emplacement actuel du garage et des courts de tennis. Ce terrain, qui appartient à Réseau Ferré de France, sera prochainement mis en vente.

Une enquête publique, ouverte dans le cadre de la modification du Plan Local d’Urbanisme, est actuellement en cours, c’est le moment de s’informer et, éventuellement, de formuler des observations.

Mercredi 28 janvier au café La Bouffarde, 177 boulevard Brune, de 19h à 21h.

Les prix reculent dans l'immobilier ancien à Paris. De  septembre à octobre, la baisse serait entre 1,5 et 2%. Alors que les prix baissaient dans le reste de la France, les prix résistaient dans la capitale. 

Le prix moyen du m2 à Paris était de  6.500 euros en octobre 2008, en baisse de 120€ par rapport à septembre. Selon les dernières statistiques de la Chambre des notaires de Paris, le prix moyen au mètre carré s'établissait à 6.580 euros en juin.  La baisse annoncée plus haut est établie d'après les promesses de vente, toujours antérieures aux actes notariés, base de référence des notaires.

Le 14ème serait dans la moyenne de cette baisse, entre 1,5% et 2%.
Des arrondissements continuent à monter, le 3ème (+0,52%), le 4ème (+1,9%), le 7ème (+1,1%), le 3ème (+0,52%) ou le 11ème (+0,17%). . D'autres arrondissements voient au contraire de plus fortes baisses, le 19ème (-3,6%), le 17ème (-3,4%), et le 13ème (-3,3%). A.C.

Le prix de l'immobilier ancien continue de monter, à Paris comme ailleurs. Cependant le rythme de progression ralentit.  La Fnaim (fédération d'agences immobilières), vient de publier ses résuktats pour le premier trimestre 2007. Dans toutes les régions de France, la croissance des prix s'est inscrite sous la barre des 10%.

"Nous sommes arrivés dans un marché équilibré", a expliqué René Pallincourt, président de la Fnaim (et à partir de combien le marché est déséquilibré?). En moyenne, l'immobilier ancien a ainsi vu ses prix progresser de 6,5% au premier trimestre, après une croissance de 10,4% en 2005 et de 7,1% en 2006. Le prix des loyers a quant à lui progressé de 3,2% sur le premier trimestre. Ces pourcentages sont ceux de la croissance annuelle calculée sur la base du 1er trimestre 2007. La hausse des prix est bien sûre inégale en fonction des zones géographiques. Dans le Sud-Ouest, la hausse des prix n'était que de 1,1% pour les maisons et de 1% pour les appartements tandis que, dans le Nord, la hausse des prix est de 8,5% (plus forte hausse). En Ile-de-France, la progression est de 7,2%. Dans le Centre et les Alpes, elle s'inscrit à 7,1%. Dans le Sud-Est et l'Ouest, la hausse est de à 6,1%.

Cette tendance confirme les chiffres déjà avancés par les notaires, qui notaient en particulier que la hausse des prix était passé sous les 10% à Paris, marquant un premier ralentissement en sept ans pour la capitale.

A.C.

Sous ce titre, le Figaro du 20 décembre 2006 rapporte les conclusions d'un petit comité d'agents immobiliers travaillant sur le 14è réuni pour l'occasion. La Voix rend compte de ces conclusions très intéressantes dont les auteurs sont: Pascal Cordier du Groupe Brefico, Lilian Bourquin de Connexion, Patrick Hanser de Hanser Immobilier, Christine Fumagalli de Alésia-Didot Immobilier, Yann Besnard de Cric-Balzano.

Le quartier n'est pas homogène.

Entre des quartiers comme Denfert et ses beaux immeubles pierre de taille et les boulevards des Maréchaux, moins attrayants, les écarts sont encore importants et les disparités encore fortes. Jusqu'ici, l'incidence de la venue du tram est nulle, malgré l'apport esthétique. Côté Denfert-Rochereau, la moyenne des prix avoisine les 7500-8000 € du m² alors qu'elle tourne autour des 5000-5200 € du côté de la porte de Vanves. Le niveau remonte autour de la porte de Gentilly pour approcher les 6000 € tandis que les vues sur le parc Montsouris se payent aussi cher que Denfert.

Certains micro-quartiers sont très recherchés comme Daguerre et la rue d'Alésia pour leurs commerces et leur convivialité ou les environs de Montparnasse, bien desservis, aérés, et proches du 6è. Le triangle Alésia-Maine-Losserand s'est métamorphosé et attire aujourd'hui des catégories dites « bobo »avec un esprit village prononcé. Certaines familles cherchent à se rapprocher des écoles très cotées comme l'école alsacienne ou Stanislas.

L’incidence de la venue du tramway sur les prix est discutée.

D’après les agents immobiliers cités plus haut, l’incidence sur les prix serait nulle jusqu’ici, malgré l’apport esthétique. Le Figaro du 8 janvier, dans un article intitulé « le tramway fait monter les prix dans le sud de Paris » corrige l’affirmation précédente en rapportant le propos de Gilbert Chouchana, de Laforêt Immobilier, indiquant qu’on commençait à ressentir l’effet tramway sur les prix de vente et fixant la progression induite à 5 à10%. Mme Hellena Sellam de Connection Immobilier pense que cela n’autorise pas les vendeurs à fantasmer sur les prix  sous peine de bloquer les ventes

La demande s'affaiblit et se fait plus exigeante.

On constate cet affaiblissement quasi général, mais plus particulièrement sur les 2-3 pièces avec une seule chambre, ce qui conduit à un tassement des prix sur cette catégorie de biens. Certains clients disent attendre une baisse des prix. Ils sont plus circonspects,  notamment sur les travaux, et se renseignent davantage sur l'historique des immeubles. Ils ont besoin d'être rassurés.

L'offre augmente légèrement.

On constate encore une légère augmentation de l'offre, ce qui fait qu'il est très rare maintenant que les produits soient surpayés.

La hausse des prix ralentit et les délais de transaction s'allongent.

Il résulte naturellement de ce qui vient d'être dit que la hausse des prix tend à marquer une pause et que les délais de transaction s'allongent notablement. Devant la sélectivité des acquéreurs, notamment lorsque les biens nécessitent d'importants travaux, on a pu même, à l'occasion, constater un tassement des prix.

C'est toujours la pénurie pour les appartements familiaux.

La rareté de l'offre est de mise dès qu'on dépasse 80m² car ces appartements dits familiaux ne changent pas facilement de main. Ils trouvent donc acquéreur sans problème à leur juste prix. Personne n'a cependant noté que le prix du m² de ceux-ci avait tendance à perdre son avance sur celui des appartements plus petits, et cela depuis déjà  longtemps.

La population est très diversifiée.

Le 14è a ses inconditionnels qui, même lorsqu'ils ont dû le quitter, s'empressent d'y revenir dès que possible pour y retrouver les commerces de proximité, la diversité et la convivialité qu'ils avaient connus. Mais ceux-ci sont souvent attachés à un quartier et, pour eux, il est très difficile de franchir certaines frontières, sauf prix très attractifs. Cela a tendance à émietter le marché. L'arrondissement  bénéficie du repli des habitants du 6è qui ne peuvent suivre la hausse des prix du centre de Paris. Il est un bon compromis pour les étrangers, particulièrement les anglo-saxons, qui y trouvent une situation centrale sans payer le prix du cœur de Paris. Aéré, vert, bien desservi de larges avenues plantées d'arbres, de commerces et de transports en commun, il accueille des familles, des fonctionnaires, des professions libérales, des cadres, des employés,des artistes...dans une grande diversité, mais avec cependant des secteurs bien différents et une tendance à un certain embourgeoisement.

La location se fait bien.

Les petits appartements se louent bien. De plus en plus d'étudiants et de jeunes actifs se tournent vers la colocation, source d'économies, et qui est aujourd'hui mieux acceptée par les propriétaires. Compter 500 à 600 € pour un studio alors qu'il faut 800 à 900€ pour un 2 pièces. Là encore, l'exigence s'est renforcée en matière de qualité, et les preneurs sont rebutés par les travaux. Le coût extrêmement élevé des loyers (de 20 à 25€, voire plus), ne semble pas un obstacle pour trouver preneur.

                   Jean-Michel Viney

Dans un récent article, nous évoquions l'alourdissement régulier des charges immobilières et leur conséquence sur le coût du logement.

La CNAB (Confédération Nationale des administrateurs de biens) en apporte une preuve de plus. Les charges immobilières viennent d'augmenter de 10% au cours des deux dernières années, atteignant une valeur moyenne sur l'ensemble de la France de 19,80€ par m2 et par an. Mais, c'est une valeur moyenne, des villes sont plus chères que d'autres: un studio à Paris dépasse souvent les 30€ par m2 et par an. Et ça ne comprend que l'entretien courant.

Monet: maison sur la falaise ... rêvons un peu

Tous les postes sont en augmentation, mais quatre représentent à eux seuls 60% de l'augmentation: l'énergie (chauffage et électricité), l'eau toujours plus chère, les salaires des gardiens et du personnel d'entretien et les honoraires des syndic de copropriété.

Sur une année "glissante", l'indice de référence des loyers a varié de 2,78%. L'indice du coût de la construction flirte avec les 7% et la fiscalité locale est très souvent en forte augmentation. La part du logement dans les dépenses des Français augmente donc régulièrement. Or, contrairement à la Grande-Bretagne, le coût du logement n'est pas inclus à l'indice des prix de l'INSEE. C'est une des principales raisons de la contradiction entre l'impression de baisse du pouvoir d'achat, et l'indice de l'INSEE qui indique une modeste progression de 1% par an.

A.C.

Le tramway est revenu à la mode. On l'a viré dans les années 60, considéré ringard, et le revoilà tout beau, tout neuf, à Grenoble, Nantes, Montpellier, Nice, Mulhouse ou Valenciennes, ou comme complément du métro à Lyon, Marseille et Paris. Moins cher que le métro, moins polluant que le bus ou la voiture, il roule à l'air libre, avec une vitesse commerciale un peu au dessus de 20 km/h. Evidemment, avant, il faut bouffer de la poussière, des embouteillages interminables et des travaux quasi éternels.

Il booste l'immobilier
Dans les villes où il roule déjà, à tous ces "bienfaits", il ajoute (?) celui de valoriser les avenues qu'il traverse, et donc, d'en accroitre la valeur de l'immobilier. Les quartiers sont mieux desservis, les amménagements et la décoration amèliorent le paysage, il y a moins de voitures et relativement moins de bruit. L'augmentation des prix constatée est évaluée entre 5 et 8%.
Et à Paris?
A Paris, il traverse les 13e, 14e et 15e, sur les boulevards des maréchaux. Les travaux dureront jusqu'en décembre de cette année et "l'effet tramway" ne se fait pas encore sentir. Renseignements pris auprès de quelques agents immobiliers, ça ne se ressent pas encore sur les prix (d'autant plus que la tendance générale est à la stabilisation, mais ça les agences ne le disent pas!). En revanche, les clients acceptent de visiter des appartements sur les boulevards extérieurs et dans les proches alentours, ce qui n'était pas habituel.

Les maréchaux, bénéficieront-ils de l'effet tramway? C'est encore tôt pour dire, d'autant qu'il ne s'agit encore que du premier tronçon du parcours. Il sera prolongé ensuite, vers l'ouest jusqu'à la Porte d'Auteuil et vers l'Est jusqu'à la Porte de la Chapelle.

A.Constans

Les baromètres de l‘immobilier voient une stabilisation, les notaires parlent de renversement de tendance, entendez baisse.

La demande est effectivement en baisse, et les mises en vente commencent à s’accumuler. Les notaires déconseillent de prendre le risque d’acheter avant d’avoir vendu le bien précédent.

Dans un récent sondage, les prix sont jugés un peu moins inaccessibles et devant se stabiliser. Cependant, et c’est une mauvaise nouvelle, de plus en plus de locataires disent renoncer à chercher à acquérir leur  logement. Les achats sont maintenant plus souvent le fait de personnes possédant déjà un ou deux biens.

La situation des familles à revenu moyen à Paris devient donc de plus en plus critique. Elles n’ont pas droit aux logements sociaux, les loyers privés sont à un niveau très élevé et elles peuvent de moins en moins acheter un logement.

Il ne leur reste qu’à quitter Paris ?

A.C.

Avril confirme la stabilisation des prix parisiens à 5700 € du m2

Le m2 parisien s'est échangé à 5699 € du m2 en moyenne à Paris en Avril 2006 d'après l'indicateur construit par Laforêt-Les Echos. Ce chiffre est à comparer aux 5672 € du m2 de Mars 2006 et aux 5684 € de Mars 2005. Les prix n'ont donc pas bougé en un an dans la capitale, malgré un plus haut à 5846 € du m2 en octobre et un plus bas à 4849 € en décembre (erreur statistique ?). Si l'activité a été bonne au mois d'Avril, le vent risque de tourner avec le changement de comportement des banques, qui se font plus prudentes. Cela se traduit déjà par des rétractations plus nombreuses. L'article mentionne également un tassement des volumes en Mai, qu'il conviendra de confirmer dès que l'indicateur et son commentaire seront disponibles sur la période. Pour prendre du recul, il est intéressant de comparer l'évolution des prix de Paris avec ceux de Londres, dont la tendance suit historiquement à 1 ou 2 ans d'intervalle. En effet, les prix à Londres se sont stabilisés depuis maintenant 2 ans et reprennent aujourd'hui un petit peu. Faut-il en déduire que les prix à Paris vont suivre la même tendance ?